期房，不同于现房，花百万余元买了房还要等个三四年才能交房，业主等待的心情可想而知，然而，很多楼盘并不能在合同约定时间内准时交房，房开有各种理由拖延交房，而且会在合同中为自己留下一个“免死金牌”。在这个案例中，如因合同约定的合理特殊原因而延迟交房就不算违约，合理特殊原因就成了一道免死金牌，可能很多业主因为这一条就吃了哑巴亏，但这个案件中免死金牌居然不管用了！
根据温州晚报报道，瓯海区博沃嘉园的73名住户将开发商温州市瓯海房地产开发总公司(以下简称“瓯海房开”)告上了法庭，要求支付逾期交房相应的违约金。经过近两年的维权，温州市中级人民法院判决瓯海房开赔付73名住户违约金万余元。
事情的经过是这样的。年10月12日，市民杨先生以万余元购买了瓯海房开公司开发的博沃嘉园某幢室的商品房，并签订了《商品房买卖合同》，双方约定房屋交付期限为年12月30日前，并且房开公司要在交付使用后天内，将办理权属登记需要的房屋所有权证、土地使用权证等报产权登记机关备案。合同还约定了逾期交房、办证的违约责任等内容。
合同签订后，杨先生按照合约支付了全部房款。可是到了房屋交付的日期，杨先生却还是迟迟等不到房子的钥匙。直到年4月底，房开公司才通知他收房，年3月底才完成了权属登记材料备案登记。与杨先生遇到类似情况的，还有80多名住户。
去年1月13日，杨先生等73名住户向瓯海人民法院提请上诉，要求房开公司以总房款为基数，支付按日万分之一的违约金。
开发商辩解违规有因属约定的合理特殊原因
针对73名住户的上诉，瓯海房开公司辩称，被告延期交房和延迟报产权机关备案均是因合同中约定的合理特殊原因，并没有违约。
瓯海房开委托代理人称，在开发建设博沃嘉园期间，正逢瓯海大道西段快速路工程建设，当时瓯海大道部分道路实现了半封闭或全封闭施工，而博沃嘉园项目的唯一出入口就在瓯海大道，因此项目所需材料进场受阻，加上因瓯海大道施工致博沃嘉园的管线接口位置有调整等原因导致了工程延期。
而就延迟报备产权机关备案的原因，瓯海房开公司辩称，年国土部门对博沃嘉园项目用地确权时出现偏差，土地面积需要纠错，导致工程在年12月才完成规划核实确认。
法院认为免责事由不能成立判决开发商支付违约金
瓯海法院合并审理了该起系列案。瓯海法院经审理后查明，瓯海大道西段快速路确为博沃嘉园工程出入主要道路。但双方确认瓯海大道西段快速路工程动工建设时间早于涉案《商品房买卖合同》的签订时间。因此，房开公司在签订合同时就已经知晓这一风险。
而针对被告辩称的“土地面积纠错”的原因，瓯海法院查明，因塘河整治需要，项目总体平面设计图(总平)发生调整并得到规划部门同意，房开公司按照调整后的总平施工建设，但未及时到国土部门办理土地变更手续。瓯海法院认为，瓯海房开在年就已经知晓这一情况，并有较长的时间去应对，但房开公司怠于纠正，最终导致房开公司未能在约定时间内办理权属备案登记手续。此外，瓯海法院要求房开公司提供博沃嘉园项目建设施工或监理的日志，以证明瓯海大道等工程施工对项目施工的影响，但房开公司并未提供。
对此，瓯海法院认为房开公司主张的免责事由不能成立，房开公司逾期交房、逾期办理权属备案登记手续构成违约，应依约承担违约责任。瓯海法院判决，开发商向每位购房者支付违约金。开发商不服，以一审认定事实错误为由，向温州市中级人民法院提出上诉。
温州市中级人民法院经审理后，驳回上诉，维持原判。
目前，违约金已经执行到位，73名住户将在近日相继领到房开支付的违约金。
所以，开发商的合理特殊要求是否合理，不是房开说了算而是法院说了算，合理的原因应该予以理解，不合理的原因购房者记得留好证据，法律会还给大家公平正义。
来源：温州晚报
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