我听别人说温州有一块地位置是很好的，它只能够一直的做活动做活动，做累了就在朋友圈里发一发，这块地一辈子只能热一次，那一次就是它清盘的那天。
年2月1日的下午，建发与18家房企同台竞技，以封顶楼面价元/平方米+㎡的政策性住房面积竞得丰收新村地块，去除相应的政策性住房面积和商业面积，楼面价高达元/㎡以上。
就在这几个月间，建发一股脑的扎进了瓯海和鹿城两大项目，让我嗅到了一丝绿城曾经在温州的“骚操作”，绿油油却又金灿灿。
拿地之后的几天，鹿洲府发来了组队邀请，隔壁的檀境鼓起了掌，万象府的尾盘笑了，看到这个价格的地产人心中暗暗竖起了大拇指，轻叹一声：总结起来就是一动物加一个字母。
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序言
作为闽系房企的建发随着这几年的发展，在福建等地区实际上备受好评，几个交付的项目溢价常常可以和曾经的业内标杆绿城相媲美。
然而美不代表认可度高。
从项目部分销售当日所发的捷报来看，开盘当日对外宣称的销售额为3亿元左右，一期可售套数为套，如果该数据真实，折合一下大约当日的去化是在八十多套左右，从项目开盘至今已经过去11天，房管网上显示的数据来看，目前签订合同的备案数仅为五套.
由于开盘当日临近元旦，不排除数据备案延迟的情况，同时在当日开盘也很好的规避了一些所谓的“影响”，如果按照目前所示的去化来计算，项目去化仅为2.25%。
如果一定要用备案延迟或者登记信息错误来解释文澜府邸项目，那么开盘数月的建发翰林·翰林九境则非常有效的反映了市场。
（瀚墨轩）项目一期可售商品房为套，截至今日，从房管网显示，项目已经完成备案登记的为41套。
已签订合同（包括预定协议）属于后期可退房源的为36套，其中九境项目在开盘后一段时间内疑似推出了经理特批赠送车位的活动带动了一波行情，而目前整体的去化率仅为15.9%，并不理想。
建发入温后的两大项目除了受到市场趋冷影响之外，也呈现出许多弊端。
今天老胡就详细的为大家介绍一下建发文澜府邸你为什么卖得不好。
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项目详情
建发文澜府邸项目占地约41亩，沿河而建，容积率为2.81，由建发和大家联合开发，住宅共计5栋，其中4栋为25层上下的一类高层，移动微15层的二类高层，其中普通商品房共计户占比为37.82%，人才房户，占比为62.18%。
在一个政策性住房（人才房）占比远高于项目直接买受人，这样的项目在温州是很难打的。
受到该占比影响，导致项目脱离了更为重点的商品房为主的属性，反而要跟着人才房来走，导致最为重要的户型设计反而变得不伦不类。
看完文澜府邸项目的户型老胡其实心里特别不是滋味。
近几年，温州推出的城市老城区地块并不多，在知道该项目具体的土拍情况之后，老胡只能发出一声“封顶一时爽，设计火葬场”的感叹。
项目以90平上下为主，面宽仅为9米，与其他目前在售同等面积的户型并没有其他新颖的地方，总体得房率仅为77.8%，房间内空间的舒适度很有可能甚至还不如一些商住项目。
其中推出两个㎡的双拼户型，咋一看样板房可能觉得很亮眼，也是解决建发项目产品定位与面积不符的一个方式，
但是90+90=，在建筑上的计算并不是一回事，同样的承重墙计算，以及受到承重墙尺寸的影响，同等面积的主卧面宽最起码在3.8米朝上，而该项目仅为3.1米，其内在还是90平，根本无法体现以上豪宅的感受。
而另一种户型的字母套更是因为拼接的原因，导致管道埋设无法变更，使得房间内的使用功能重复，极大的降低了房间的利用率。
同时双产权证意味着后期二手房市场很容易造成产权混乱，不易出售，极大的降低了房屋的金融属性。
另一方面，该拼接的户型其实等于一次性购买了两套房屋，第一套如果以无贷款30%首付为例，加上第二套，两者相加首付预计在万上下，等于是你直接购买了一套万上下豪宅所需支付的首付比例。
按照该价格计算，就温州目前在售的所有项目来说，基本任君挑选，何必要挤在这一亩三分地呢？
而建发瓯海和鹿城丰收新村项目的层高都是2.95米，但是两者的价差却在元/㎡上下，尤其是该层高，在鹿城竞争尤其激烈的中心区均价约三万六上下的高端项目来说并不多见。
如果哪个小伙伴看过几个建发外地的项目之后就不难发现，只要你一走近建发的项目就会发出一声感叹：“恩，这个大门很建发”。
初入温州的建发所带来的中式王府特质确实异常的亮眼，但是建发也呈现出一个很大的特点——很容易让人感觉到面子，却感受不到里子。
针对建发项目这样的排场，文澜府邸复刻了翰林九境造景的蓬勃大气，然后受到地块限制，仅仅只依靠门厅的规划和排场是远远不够的。
首先必须要有足够的公区面积来承载建发所一直想要呈现的中式王府大宅，否则一旦受限于出让地块的先决条件，很容易让人产生错乱的拥挤和虎头蛇尾的感觉。
其次，将精华呈现在门口，而这仅仅只是门面工程是给别人看的。
这是面儿~
而每个项目的成本都是需要经过多方核算的，建发将公区大量的预算放在门口，一眼望到精华所在固然是好。
然而，从建发几个售价相当的项目园林总平来看，其余的布局展现实际上与其他商品房的档次无异，甚至很有可能因为前期的工程预算以及后期的业绩滑坡，导致小区内的绿化景观减配，
给人造成“金玉其外败絮其中”的反差感，反而呈现了“王府”从辉煌到落寞的跌宕一生，谁还不是个落难贵族呢。
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老胡说
目前建发在温州的两个项目目前的去化情况均不是特别理想，我想这绝对不是第一个来温碰壁的房企，也不是最后一个。
我们不能单纯的评价建发项目的好坏，也不能说隔壁面粉厂出自温州的一家人房企因为同样的问题很有可能面临罚站。
随着全国各地大量的知名房企涌入温州，在他们背后影射的是最根本的问题——外地房企在温拿地的策略性问题。
在我看来，如果一定要区分全国性的房地产市场，我会将它区分为全国和温州。
温州的房地产市场，不能说不健康，也不能说难以发展，只能说它太变化莫测。
雄厚的民间资本你永远无法想象和知道它到底是压死骆驼的最后一根稻草，还是城市崛起的根基。
城市品级的发展固然呈现出模式化，后发展的城市走着已经成熟的一体化城市的老路。
如果你将城市发展的速度按照时间计算，假设温州落后杭州5年，那么落后上海可能就是10年甚至是15年。
如果回看杭州等城市此前的发展，再来看看温州目前的发展现状，你一定会发现一些非常相似又有意思的事情。
而土拍市场可以看作是楼市市场更加细分后的二级市场，他所反映的是板块和城市土著的认知与认可，更是价值的体现。
因此，在拿地之初就决定了大部分项目的预算成本和利润周期，尽管不可能人人都知道像时代滨江上品这种地虽然体量大，但是谁拿谁赚，谁也不可能想到绿城留香园卖到交付还在大声吆喝。
华侨城走了，来了蓝光，蓝光走了，来了祥生，在房地产市场，不管是多么寒冷的天气，总有人前仆后继的涌来。
他们跑步进场,却又以更迅捷的步伐离场,在拿地的时候他们穿着参加最骚气的衣服，高昂着头颅，高举着价码牌。
他们面对这一个又一个严冬，在期盼着明年的开春，ZF的救市，金融政策的解绑，观望情绪的淡化。
而房地产这回事儿，从来不是一次性买卖。
而土拍市场，也绝不是几场贸贸然调研就能做到的事情，一场简单的土拍，背后涵盖的本地人对于该区域的认知，新进人口的探索，不管对哪个城市来说，没有几年的沉淀，了解当地的风俗习惯，最终的结果就是来自集团区域的问候。
而几次碰壁之后的退却，不单纯是个别房企品牌的缺失，最后是对温州这片热土土拍市场的劝退，最后直至无人问津。
他们来了又走，去了又来。
我们追逐利益，却又被利益驱使。
温州向来不易，轻拿，也请轻放。
好了，今天就到这里，希望能够帮到大家。