问：不考虑money的前提下，温州哪个板块最香？
10个人估计有8个会回答：滨江CBD老港区。
除了一线江景+瓯江路的先天优势之外，温州第二座万象城（规划中）近在家门口，谁能不爱？
手握起码3张王牌，华润九悦今年一露面，不用过多宣传，省去不少营销费，自带磁铁效应，吸引来自温州四面八方的高净值客户。
再者，有时代滨江上品这样的成功先例，老港区一带只要有土拍的风吹草动，各大开发商必定磨刀霍霍，争个“你死我活”！
其中，滨江商务区03-02-21地块，自挂牌起就令各大开发商虎视眈眈。
刚才，终于一锤定音，圈哥亲眼目睹了一场资本家间的“殊死搏斗”。
由德信以36亿元+㎡政策性住房竞得！毫无悬念成为温州市区目前为止的楼面价diwang！（截止年6月11日）
实际成交楼面价≈（起始总价+幼儿园、未来创客厅、硬件、软件等建设成本）/（出让建面-出让性质的未来创可厅等建面），幼儿园、未来创客厅等配建成本以元/㎡计算。（未算政策性住房）
即为（万元+㎡（幼儿园+未来创客厅）×元/㎡+万元+㎡*80元/㎡）/㎡≈元/㎡
隔着电脑屏幕，都能感受到溢出的杀气，有10年的感觉了。
那一年，中梁首府楼面价约2.8万/㎡，置信原墅楼面价约3.7万/㎡...
昨晚，上楼观一篇《明早16家争抢老港区南面地王？本土房企仅3.5家，怂了？盼大佬顶住压力，守住温州门面！》，引起少观众老爷的自发讨论，纷纷讨论参加本土拍的开发商都有谁，这不今天看下来，是不是都对上心里的答案了呢？
答案如下：
地块详情
地块坐落于温州市鹿城区滨江街道杨府山涂村，洪殿片区杨府山北侧，江滨东路以南，靠近杨府山路。
来源于好地网
区域交通便利，府东路、江滨东路、杨府山路、在建黎明东路延伸段等城市主干道，路网较为成熟；此外江滨路规划建造地铁M2线（规划中，力争年动工），罗湾锦苑站就位于地块西侧，出行便捷。
地块周边各类配套吹爆温州，上陡门浦公园、杨府山公园、滨江绿化公园、滨江外国语中学（规划中）、万和豪生、汤臣一品国际宴会中心、香格里拉等配套。
地块指标
从地块自身指标看，占地面积约㎡，地上计容建筑面积约㎡，较成规模。
建筑高度≤80米（住宅24米），同时建筑高度呈现“面向杨府山层层递减”的态势。
建筑外立面采用石材或高级铝板等材料，玻璃宜选浅色、透明品种。
老港区项目效果示意图
整体上，品质感应当较强，风格上估摸着能与北侧的时代滨江上品、华润九悦相类似。
地块配建
另外地块需按省市关于未来社区九大场景相关要求布局未来社区相关场景，配置未来创客厅1处建筑面积≥㎡、养育托管点1处建筑面积≥㎡。
预留社区智慧服务平台接入端口，落实相关场景数字化服务模块内容、数据标准。其中软件平台投入成本不超过万元、硬件接入设施成本不低于80元/㎡。
日前，城发集团透露拟在滨江商务区范围内，按省“未来社区”试点项目的要求，打造洪殿单元、杨府山北片、CBD单元、桃花岛单元等四大“未来社区”。
杨府山未来社区，城发集团现正委托设计单位在做规划单元整体定位策划及城市设计深化、实施单元概念方案设计，计划7月上旬拿出初步方案。
圈哥简评
1、地块位于温州市滨江商务区的核心地段，同时邻近中央绿轴区板块。北侧一路之隔便是时代滨江上品和温州第二座万象城（在建），虽没有一线江景资源，不过地段、配套优越+周边多公园，居住环境较好。
2、就地块本身条件来看，占地面积约4.9万方（约73亩），计容建筑面积约13.6万方。
本地块规模更大，它在园林环境、配套上将会有更多的施展空间。
3、未来定价值得参考的三个项目：
1、时代·滨江上品，南沿江滨路楼幢(1#-4#)毛坯折后约3.3-3.57万/㎡，更值得拿来对比的，应当是大地块二排的6#3.64万/㎡、5#3.68万/㎡。
2、鹿城广场南面一路之隔的滨江壹号，今年5月24日首开，首开住宅套数，毛坯折后均价约3.7万/㎡，装修标准0元/㎡截至目前网签96套，去化率约33%。
3、地块北面一路之隔待售的华润·九悦。据多渠道消息显示，一期大部分建面约㎡户型的全装价格不足4万/㎡（含元/㎡装标）。
扣除装标后，毛估估毛坯定价基本与时代滨江上品的6#、5#处于一个水准。（有说更低，实际以温州房管网公布为准）
低于市场原先的预期，圈哥相信有可能是“无形的手”起作用了。如果有留意，应当能注意近期开的三个“豪宅盘”毛坯折后价格都在3.65-3.7万/㎡之间，19年的凤起玉鸣、鹿城壹号同样落在这个范围附近浮动。（时代滨江上品例外，毕竟有江景！）
总之，从周边在售/待售项目的价格来看，也能推出本宗地块能吸引16家房企争抢有两大原因。