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年10月20日，在满地枫叶的北京，一名身着中山装的老人来到了前三门大街。在一栋新建楼房前，他左看看右看看，还不时与身边的人聊两句。
这名老人便是改革开放的总设计师，他的这次视察其实大有深意：当时住房数量远远不够国人需求，人均居住面积更是只有区区3.9平米。推进住房，满足居民需求，是当时的重点工作。
这一切的背后，本质仍是制度的弊病。由于分配制，市面上的住房主要由财*支持，但当时国家财*早已捉襟见肘。所以在考察时，总设计师问了一个小问题“房子可否成为商品？”
这个今天幼儿都能回答的问题，在那个敏感的年代，无人敢答。
2年后，总设计师在城前门的一座高楼上给出了答案。他鸟瞰周边破旧低矮的建筑，做出了一系列谈话，内容可以归纳为：出售公房，调整租金，提倡个人建房买房。
对于当时仍是计划经济占据主导地位的中国来说，这些话无异于平地起惊雷。
此后，中国38年房地产大戏的序幕缓缓拉开。舞台已经设置完毕，就等弄潮儿们上台。
01
年，32岁的王石辞去了广东省外经委的铁饭碗，在深圳开始了玉米倒卖生意。恐怕他自己也不会想到，他用玉米钱开的公司，会在中国未来的房地产市场里独占鳌头。也就在王石开公司那一年，招商、保利、城建等房企相继成立。
房地产的市场化继续前行。4年后，在中央提出建立发展房地产市场的设想下，深圳开始了全国的第一次土拍，在人潮涌动的拍卖现场，一张张竞价牌如同潮水一般连绵起伏。
“万！”场内掌声雷动。“万！”场内一片惊呼。数轮之后，这块土地以万元的价格被特区房地产公司收入囊中。然而仅仅不过一年，就被王石以万的天价刷新。
深圳的房地产市场如火如荼，隔壁的海南也不甘寂寞，不但独立建省，还创办了经济特区。大批投机客如同闻到了血腥味的鲨鱼，纷纷南下开始了狂欢。源源不断的资金也从全国各地，开始流入海南。
在这把火烧的正旺的时候，*府和银行又来凑了一把热闹。年，经过国务院批复，22个省开始了房改，鼓励个人购买房屋的风潮开始兴起。而建行、工行成立了房地产信贷部，银行的个人住房信贷业务开始起步。
货币遇上了*策，如同干柴碰上了烈火，房企们好比集体嗑药，纷纷开始雄起。万科申请上市，成了深交所的第二家上市公司；珠江实业卖楼花，将广州世界贸易中心卖出了多美元/平方米的“天价”；恒基兆业进*内地，在内地圈下了大块土地。
眼看这把火越燃越旺，莫斯科的一盆冷水却险些将其浇灭。8月，莫斯科*变，4个月后，苏联解体，一个横跨欧亚大陆的红色巨人轰然倒塌，也在中国的社会舆论里投下了一颗原子弹。
一股论调甚嚣尘上，认为苏联的解体是因为戈尔巴乔夫的改革*策，中国如果继续进行着改革开放，就可能成为下一个苏联。这股氛围下，中国以百万计的私营企业主和个体户们吓得够呛，要么撤资要么关门，有人甚至喊出口号，企业要献给国家。
危局之中，总有人挽狂澜于既倒，扶大厦之将倾。
年1月17日，总设计师南下深圳，与各级省市*府要员会面洽谈，提出要坚持改革开放。这一思想随着中央的一系列文件被广泛流传，打击了一部分别有用心的分子，也将改革的大船拉向了正轨。
轰轰烈烈的住房制度改革也在同年开始了全面启动，房地产市场体系开始分为三级市场，一级市场是出让土地使用权，二级市场是出让后的房地产开发，三级市场是房地产交易。
住房公积金制度也开始全面推行，在众多的利好*策下，房地产开发企业如雨后春笋般急剧増加，房地产开发投资快速増长，房地产价格大幅上涨，某些地区的房价一天一个样，业内的空气开始燥热了起来。
以海南为例，年的均价还是1元/平米，到92年就变成了，到了93年上半年，更是一度涨到了元。楼市陷入了狂热，又吸引了额大批不缺钱的投机客，甚至喊出了明年还能翻一番的口号。
眼看这头疯牛还要继续狂奔，一双大手将它给拦了下来。
年6月，在朱相的主持下，“国十六条”发布，这一*策终止了房地产公司上市圈钱，全面控制银行资金进入房地产业，使得房企和炒房客的成本迅速提高。
一下子，妊热的房地产市场实现开始了硬着陆，持有房子的成本太高了！
眼看他起朱楼宴宾客，转瞬间他楼又塌了。
到了94年，中国现代房地产史上第一场楼市大崩盘在海南上演，整个海南可谓是哀鸿遍野，全省1.8万公顷土地闲置，1万多所房地产公司倒闭，数千家开发商卷款逃离，多栋高楼烂尾。
而对全国楼市来说，海南仅仅只是一个缩影。到了年底，商品房累计空置建筑面积达到了万平方米；年，房地产行业出现了全面巨额亏损。随后，金融危机的到来更是给楼市雪上加霜。
年，在索罗斯的策划下，对冲基金与国际炒家相结合，调集了大量资金开始进攻亚洲：泰国宣布放弃固定汇率制，马来西亚放弃保卫本国货币，韩国*府濒临破产，多国多年的经济积累一瞬间化为乌有。
在一连串的胜利后，大批如同蝗虫般的国际游资开始把目标盯向了香港恒生指数，一场看不见硝烟的金融保卫战在香港正式打响。一边是国际游资大肆抛售港币，一边是香港*府动用外汇储备回收港币，由于大陆支持，香港的外汇储备非常充足，逼迫了游资撤离，获得了保卫战的胜利。
虽然救市成功，但国际游资对外部经济仍造成了一定影响，造成了周边地区货币的贬值，较大程度地影响了我国里的出口，许多依靠东南亚市场的出口企业严重受挫，卖不出去的产品堆满了仓库。
众所周知，出口、投资和消费是我国经济的三驾马车。在出口受挫的情况下，扩展消费和投资成了发展经济最好的手段，而发展房地产，是这个手段最重要的工具。
于是，*策开始对房地产的进一步松绑。从年7月开始，*府先是彻底取消住房分配，又出台了土地招标挂牌拍卖的法案。房地产的规范性被进一步完善，一个广阔的市场展现在了所有人面前。
*策出台当年，房地产市场大热，许多单位抢购住房，用来分配给职工，全国的存量空置房被一下子消耗完毕。与此同时，大批的房企开始冒头，广东的深铁、花样年、海伦堡，福建的建发、正荣，北京的华夏幸福、北京城建基本都是这一期间建立。
这些房企们虽然都是刚成立，但依托于雄厚的背景，纷纷砸钱拿地，开始了策马奔腾。
在房企们的狂欢盛宴中，千禧年来临了。
02
年，克林顿签署了对华永久正常贸易关系议案，象征着中美关系进入新的阶段。而进入新阶段的不只有中美关系，还有中国的房地产开发商们。
通过多年的竞争，万科、保利、招商、金地这四大房企成为了第一代的房企龙头，尤其是万科，在王石的把舵下，牢牢坐在了第一把交椅，这一坐，就是十几年。
年7月，中国先是申奥成功，随后又加入世界贸易组织，这两个消息通过CCTV传播到了全国各地，振奋了亿万国人。同样振奋的还有北京的房价，不到3个月便翻了一番。除了北京外，上海的楼市也开始被引爆。
而引爆上海房价的有力推手，自然离不开赫赫有名的温州炒房团。
当年8月，在《温州晚报》的组织下，多个温州人坐满了三节火车厢直奔公里外的上海。下车后，在上海房产协会的指引下，以万的巨资扫荡了各大楼盘。2个月后，又来了一批人，轻松成交万。而当时上海市的均价，甚至不到0/平。
在上海的投资，仅仅是温州炒房团的第一步，随后，炒房团向北跨越了长江，转战青岛、济南、北京、哈尔滨、大连、沈阳；向西，则溯长江而上，攻克南京、武汉、重庆、成都；向南，则是奔赴海滨城市厦门、海口、三亚。
有传言，一个温州人年初投了万，年末变成了0万。传言不知真假，但许多温州人靠炒房发财却是个事实。
然而在房价的这波飙升，温州人只起到了一个小小的引子，真正的主因还是银行的货币*策。
从年开始，央行不但降低了住房公积金贷款利率，又降低了住房贷款利率，同时对使用公积金贷款购买住房的的个人实行免税*策。这一套组合拳下来，开发商和炒房团的资金成本迅速降低，许多在海南受挫的投资客又重新开始了下海。
楼市形势一片大好，却也引起了民众的哀声怨道。在舆论的沸腾声中，全国工作会议召开，胡总书记发言提到了房价过高，为后期的*府调控楼市埋下了伏笔。
到了03年，央行出台了“号文”，提高二套房首付，并上浮了利率，这在一定程度抑制了楼市。但出人意料的是，一场震惊国家的灾难也在当年来临。
3月，一个代号为“SARS”的病*于顺德爆发，迅速扩展到了整个广东，并借助着春运的人流，通往全国。造成了共人被感染，其中近1/4是医护人员。不仅如此，还对经济造成了严重损害。明显抑制了居民的消费需求。
作为需求大头的楼市自然也不例外，生命安全尚且是个问题，谁还会有心情去楼盘看房？
于是，在*策的调控以及非典的双重打击下，全国的房价应声而降，房地产可以说是再一次进入了冬季。在这个冬季里，许多中小开发商们瑟瑟发抖，烂尾楼的事故也在报刊和屏幕上屡见不爽。
任大炮说过“房地产是夜壶，宏观经济不行就拿出来用。”在经济下行的年，为了保增长，*府对房地产的态度由调控变成了扶持。
国务院和住建部，先后出台了文件鼓励房地产的发展，并将房地产这个行业正式确立我国重要的经济发展支柱之一。除此外，中央又一次放宽了钱袋子，使得资金能够流入楼市。
在诸多措施下，全国楼市止跌反升，坐上了过山车，同比涨幅达到了14.4%。在12月的北京，孙宏斌执掌的顺驰以9.05亿的价格拍下大兴*村地块，震惊业内。对这个价格，孙宏斌用一句“价格是次要的”，便轻描淡写的带过。
面粉越来越贵，面包自然也便宜不了。房价和地价相辅相成，以远远超过居民收入增长速度的姿态冲向了天空。虽然总体趋势向好，但房地产业内也出现了诸多乱象，比如空置率提高，资金链断裂、烂尾楼。
于是民间沸腾声再起，*府又一次开始了调控。
年，在国土资源部和监察部的推动下，“71号令”发布，确定了以招拍挂为主的土地出让方式。而央行进一步跟进，在9年来首次加息。到了年，为了打击炒房者，“国八条”和“新八条”相继发布。
对于这些调控，房价以全年涨幅12%的姿态，进行了报复性的回击，如同汪峰同年发布的那首新歌：《飞得更高》。这也证明了，如果管不住资金，房价是抑制不住的。
然而第二年，*府仍未从资金方面下手，而是发布了“国八条”的PLUS版本——“国六条”。但随着金融业对外加大开放，大量外资开始源源不断的从海外流入了房地产市场，使得市面上的资金极为充沛。
资金充沛，各大开发商的融资成本也就急剧下降，出于对楼市的看好，纷纷加大了对土地市场的投入。一时间，从北京到上海，从深圳到广州，“地王”的消息不绝于耳。而房价也随之一起，继续以10%的速度向前推进。
年，*府终于开始对钱袋子进行了管理。央行和银监会联合下发《商贷管理通知》，对二套房的首付和利率进行了规定，同时要求项目资本达35%才能放贷。
对于炒房客和开发商而言，这个通知不异于晴天霹雳。没有了资金，楼市的高烧自然只能跳水。无论是新房售楼处，还是二手中介门店，从人声鼎沸变成门可罗雀，也不过是一年的光景。
眼看着房价被调控住了，上到中央高层，下到平民百姓，无不松了一口气。
然而从07年的下半年开始，一切发生不一样的变化。
03
年下半年，在大洋彼岸的美国纽约，一场酝酿已久的风暴在这个全世界的金融中心爆发，并扩散到了世界各地。以雷曼兄弟为代表的众多华尔街公司纷纷破产，全球股市全线暴跌，到美联储开始救市的时候，许多美国人多年的积蓄已经化为了乌有。
作为美国最大的进出口贸易国，中国自然也不能置身其外。全国的房地产市场都陷入了寒冬，投资放缓、土地流拍、地王退地，许多中小开发商更是一命呜呼。单单浙江，就有多家房企没能熬过去。
正如前文所述，出口、投资、内需是中国经济的三驾马车。在次贷危机爆发的当下，自然不能指望出口。所以房地产这个既能拉动投资，又能扩展内需的怪兽，就被又一次松开了绳子。
年11月，被民间称为“四万亿计划”的经济刺激措施，正式登上了历史的舞台，并在整个中国的经济历史留下了浓重的一笔。
沉疴用猛药，乱世需重典。在“四万亿计划”出台的同时，我国的货币*策也开始走向了宽松的道路，对房地产开始全面扶持。个人房贷利率下限扩大为70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定。
在这些措施下，大量的货币如同泄闸的洪水，从财*部和央行的手上源源不断地流入市场。在巨量的货币供应量下，房地产市场开始起死回生。
到了*策开始显威的年，房地产市场可以说是全面复苏。比起08年，当年的商品房销售面积增加了43.63%，固定投资增加了29.95%，而平均销售价格自然也不例外，整整增加了23.18%，远远超过了之前几年。
就像港片里总是姗姗来迟的警察一样，在房价大涨后，*府才开始出来调控。先推出了国四条，后推出了国十一条。但对于仍在快速增加的货币投放量，这两条*策并未在根本上加以抑制。
到了10年4月，*府才再次有了动作，印发了国十条，规定首付比例上调到30%，二套首付不低于50%，三套以上首付和利率大幅提高。在此之后，全国房价小幅下跌，但又在8月报复性反弹。
对于巨量的货币供应而言，*策的力度还是不够。
在年结束以后，北京上海等重要城市均有40%以上的涨幅，就连一般的中小城市，涨幅也大多在10%以上。当年通州因为副首都的概念，成为当年的冠*，涨幅达到3倍，而海南也受益于旅游岛的概念，涨了一倍多。
而房企们自然也不会少挣，以万科为例，销售额达到了.6亿元，成为中国首个千亿房企，而万科的老总王石，也自然成为了媒体眼中的香饽饽。
与万科不同，*府则被批评是调控不力。在此情况下，国务院发布了“新国八条”，提高了二套房的首付比例以及基准利率。各地方*府紧随其后，相继出台细则，对房价开始了调控。
从年开始底开始，以北京为代表的41个城市迎来了首批限购令，在随后的2年，各大中小城市也相继跟进。而限购令却是也起到了一定成效，四大一线城市集体停涨，部分城市房价下跌。
而对于以温州为代表的各大炒房团来说，限购令和“新国八条”的出台，不吝于当头棒喝。前者使得炒房团手上的大量住房无法出手套现，后者则是加剧了住房的投资成本。
一般来说，炒房团的资金大多来源于民间资本，利息远远高于银行，贵的甚至能够达到月息5分。因为限购令的出台，炒房团们被深度套牢，偿还借款和利息便成了大问题。
到了11年的4月，这把达摩克利斯之剑终于落下。借贷危机在温州爆发，如同多米诺骨牌一般席卷了整个温州，抛房还贷，豪车甩卖，企业主跑路，炒房客跳楼等现象层出不穷。
作为经济的镜子，楼市自然也不例外受到了影响，新建商品房比最高点下降了30%以上，甚至有盘腰斩。最后，温州炒房团基本可以说是全*覆没。而在距离温州千里外的鄂尔多斯，也由于相同的原因落得一个下场。
虽然温州与鄂尔多斯的房地产市场由于过度投机而遭遇了楼市崩盘，但当时全国整体的楼市情形，仍是欣欣向荣，房地产投资总额也是屡创新高。
随之，“国五条”发布，但并未切中资金的要害，对房价的遏制作用只能说是聊胜于无。为了研究更长远的替代机制，以重庆和上海两地为试点，房产税开始推行，不过由于诸多原因，并未达到预想效果。
到了年，“万恒保中”成了新的四大天王，但1年后，碧桂园便异*突起，以亿的销售额成为了最大的一匹黑马。此后，业内的第一梯队逐渐变成了“碧万恒融保”，并持续到了今天。
在年，销售额和利润皆突飞猛进的房企们又一次开始了狂欢，纷纷高价拍地。根据统计，全国的45个城市里出现了总价及单价地王共67个，堪称“地王年”。
日中则昃，月满则亏。在开发商们大肆拿地，疯狂建设的时候，时间来到了年。
04
年3月，第十二届全国人大二次会议召开，互联网金融这个词首次被写进了*府工作报告，开始了肆虐式的野蛮生长。而在5个月前，人民网调查了32个城市，发现有17个停止了房地产按揭业务，其中不乏首套房按揭。
对于房地产市场而言，这2件事有着更深远的含义。前者意味着普通家庭除了投资房地产外多了一个投资渠道，后者则是使得许多购房者被拦在了市场的门口。
买房的人少了，但楼还在建，供过于求的结果自然是滞销。根据年上半年的数据，全国各大主要城市成交量极度萎靡。由于信贷的进一步收紧，大批中小房企资金链断裂，纷纷破产。
而与此同时，库存却挤压严重。到了年末，全国商品房待售面积统计高达6.21亿平方米，隐隐成为了引爆中国宏观经济的一颗定时炸弹。
为了经济的稳定，*府又一次开始了操盘。
先是年下半年，各地*府开始取消了限购。到了年3月，中央发布了“新*”，不但下调了首套和二套的首付比例，还减少了营业税的征收范围。
新*颁布的当晚，各大中介门店延长营业，开放商高管通宵加班。而次日股市一开盘，更是地产股全线飘红。然而，市场上目前的库存太多，多到需要4-5年时间来消化。可以说，系统性金融风险依旧存在。
年12月，中央经济工作会议在北京召开，在这个决定整个国家下一年经济命脉的会议上，去库存被列为的重要经济任务之一，由此，轰轰烈烈的去库存开始了展开。
在国务院和央行的推动下，一系列*策密集发布。除了推进城镇化，大体就是和钱有关，无外乎降准、降息、降税、降首付。
在诸多*策的加持下，全年商品房成交量和成交额增速高企。但也出现了一些问题，一二线的成交量迅速放大，价格迅速攀升，而三四线的房地产市场，则是冷冷清清，有着量价齐跌的风险。
针对这两种不同的趋势，中央实施起了两种不一样的策略。
对于三四线居高不下的库存，棚改货币化这个大杀器被拿了出来。使得大量现有居民旧房被拆迁，而获得拆迁款则帮助他们有能力购置新的住房。
在这个过程中，早已进驻三四线的恒大和碧桂园赚得盆满博弈。以年的数据统计，恒大的销售额达到了亿，而碧桂园更是实现了亿元的销售额，登上榜福布斯世界强。
但对于一二线城市，*府则早早地又开始起了调控。从年3月开始，深圳、上海、北京等30个几个大中城市，集体发布了调控*策。而调控的效果，只能说是不尽如人意。
以深圳为例，住宅商品房在年初的价格为元/平，然而一年之后就变成了元/平，价格上涨了35%。
为了抑制房价的过快上涨，北京推出了“京八条”，拉开年内最强调控的序幕，随后，上海、深圳等陆续推出升级措施，并蔓延到全国逾20个城市。
到了年3月，调控措施再一次升级，北京发布了新*，认房又认购，上调首付比例。包括1线在内的诸多城市，皆是调整了房贷利率。并且在下半年，开始宣传“房住不炒”。
面对密集的调控以及资金流入楼市的限制，许多购房者开始了观望。到了年的7月，在中央*治局会议上，“坚决遏制房价上涨”这句话被写在了文件里。同时，各地纷纷以货币棚改化的停止宣告去库存的结束。
随后，市场的交易热情急剧下降，全国的房价进入了下行通道，通州、厦门等地的部分楼盘暴跌。而各地的房企为了回笼资金，采取打折促销的方式，在业主“维权”的事件越演越烈的同时，万科又开始高呼——“活下去”。
在房企们的手忙脚乱里，时间又过去了一年。
结尾
年的3月6日，在庄严肃穆的人民大会堂，李总理面对媒体们的长枪短炮，用带有节奏的声音发布了当年的*府工作报告。在这份2万多字的报告里，房地产只出现寥寥几次，似乎已经完沦为了配角。
而在千里之外，各大房企们却开始忙起了“去地产化”，不但先后在公司名称里去掉了地产两字，还竞相发展起了新业务，比如恒大的造车、万科的物流以及碧桂园的机器人。
除去*府和房企，今天的购房主力*已经变成了90后。面对着充满了不确定的房价，这些年轻人充满了疑惑：究竟要不要在今年买房呢？
不过这个问题，或许只有时间才能够解答。
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