中科白癜风公益活动 http://nb.ifeng.com/a/20190527/7447319_0.shtml年3月的时候，上海曾出台“沪九条”，新政将外地户籍居民购房资格由原来的“累计缴纳满2年”变成了“连续缴纳满5年及以上”，将直接导致部分外地户籍购房人失去购房资格。当时新政所产生的最大问题是众多外地户籍的购房人在签订居间合同、定金合同或非网签版的房屋买卖协议后，因限购政策的原因导致合同无法继续履行，此时该如何承担法律责任？
相信大家应该知道，不止是上海，很多城市都会出台自己的限购政策，这种因限购政策的出台导致合同不能履行的情况并不少见。而且就算只论上海，也不只有关于缴纳社保期限的政策调整。例如，在当时的“沪九条”中，对于拥有1套住房的居民家庭，大幅提高了购买二套房的首付款比例，由于限购政策的调整，势必造成贷款成数不足，若购房人无足够资金支付贷款不足的部分房款，该如何承担法律责任？
今天，我们就来聊聊买房人“被限购”中的法律问题。
1.被限购属于“不可抗力”还是“违约”？
相信应该有不少听众朋友们听过一个叫做“不可抗力”的词，比
如张三要给李四运一车西瓜，结果路上遭遇了泥石流，把一车瓜全给埋了，在这种情况下张三是不需要承担责任的，原因就是不可抗力。在《民法典》中，对于不可抗力是这么规定的“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。关键的问题是：被限购属于不可抗力吗？
其实，是否构成不可抗力不能一概而论，如果限购政策出台于签订居间协议或房屋买卖合同之后房屋交易过程之中，购房者被列为限购对象，发生了不能过户的情形，此时双方都享有合同解除权，且互不承担违约责任。但如果购房者故意隐瞒其限购的事实而签订合同，导致不能过户的，房东不仅可以要求解除合同，还可以主张购房者赔偿违约金或者违约损失。
在司法实践中，如果由于限购这一不可归责于双方当事人的事由导致合同解除，即便被认定为不可抗力，双方都不需要承担违约责任，但房屋作为一种价值较高、波动较大的标的物，自双方首次签订合同到合同解除期间，如果房价较多较大，根据公平原则，法院也会判决受益方向遭受损失方给付一定的“补偿”。
2.合同因被限购而解除，买家是否需要赔偿？
刚刚我们讨论的是买房人被限购到底是属于不可抗力还是违约的问题。现在凌律师想从违约的角度带你来看关于被限购的问题。
被限购者购房，如果他能够全额支付房款，一般我们会认为其不存在违约情况。即便因限购而导致卖房人不能将房子过户到买房人名下，但是卖房人的合同目的就是取得房款，这一目的已经实现。因此，不能认定买房人违约。并且，限购对于买房人并非不可逾越的鸿沟，随着时间的推移，一般而言买房人迟早是能够获得购房资格的。就想某地出台新政提高了买房人的缴纳社保年限，就算现在不满足条件，过几年总能满足。
但是，如果买房人在买房时明知卖房人卖房是为了腾出购房资格来“置换”新房，即卖房人卖掉房子的一个很重要的目的是有资格买新的房子。这样的话，卖房人的合同目的就不仅仅是获得房款了，卖房人还有一个很重要的合同目的是获得购房资格。这样的话，即便买房人全额支付了卖房人房款，卖房人的合同目的还是不能够实现，买房人还是违约的，要承担相应的违约责任。
当然，如果买房人不能全额支付房款，一般是贷款部分不能支付，则在合同约定的宽限期过后就会构成根本违约，就需要支付违约金，一般是房屋总价款的20%。合同责任一般是无过错责任，买房人只要不按约定时间支付房款就需要按照约定支付违约金，而不能以自己限购为由认为“没有必要支付房款”。当然，违约金的数额可以参考实际损失进行调整。
3.合同解除后，双方该如何撤销网签，继续下一次交易？
当双方的合同无论是因为违约还是不可抗力解除后都需要撤销网签，以便下一次交易，对于撤销网签的程序，相信没有经历过的听众朋友们可能不太知晓，在这边凌律师算是给你稍作讲解，以便于万一有朝一日用得上，你能心里有底。
第一步，合同已在房管部门备案的，先到房管部门撤销备案，并取得备案合同注销证明。从当地住宅与房地产信息网下载《商品房买卖合同撤销或变更信息申请表》，双方认真填写，并签字盖章。
第二步，双方协商一致并签订解除合同书面协议后，携带双方合同原件及复印件、撤销合同理由凭据、商品房买卖合同撤销或变更申请表、买受人身份证原件及复印件、公司代理人身份证原件、企业授权委托书等其它相关证明材料，买卖双方当事人共同到场。
最后，由房管局进行受理审查。经审查，对符合合同撤销条件的，在系统中注销网签合同信息，并将楼盘表中该套房屋状态转为“可售”。
4.预防此类纠纷发生的几点建议。
首先是千万不要心存侥幸。有这样一个案例：来自浙江温州的潘小姐看中上海一套价值万元的房屋，根据上海限购政策，她本来无法在上海买房，但是上海某楼盘的售楼人员却说：“只要你没在上海买过房子，其他证明我们都可以想办法搞定，让你能顺利买房。”面对承诺，潘小姐缴付了约万元的首付款以及其他手续费。最终不仅房子无法办理过户手续，当潘小姐要求开发商退房时，售楼处不但不退回首付款，居然还要求她支付总价万元的10%作为违约金，赔偿他们万元。
在楼市调控限购的大背景下，不少人从中嗅到了商机，打起“擦边球”。许多“办证”机构针对条件不符的外地购房者购房难的问题，衍生出了各种“办证”业务，不单中介可以为想买二手房的外地客人代办纳税证明，开发商也会在此为买家指路，双方得以互利。本来纳税证明等是为了限制外地人炒房入市的门槛，可在现实中却被一些人当成了获利手段。这种做法，购房者将承担的风险较大，最好不要抱着侥幸心理尝试。
与之类似的还有假结婚购房，这是许多限购者选择绕过限购的途径，但是这种方法背后的法律风险也是很高的，凌律师并不推荐。
总之，千万不要心存侥幸，在明知自己是被限购的情况下，通过某些途径试图绕过障碍。当新的限购令突然颁布，而自己是其中之一时也不要惊慌，具体问题具体分析，做到维护自己的合法权益。
