今年第二次供地“两集中”土拍，可谓多发变局，自然资源部对核心城市土地出让政策进行调整后，先后有深圳、青岛、天津、北京、广州、南京、宁波、长沙等多个城市宣布延期，如今，福州也正式发布公告，调整第二轮集中供地政策。
福州第二次集中土拍延期！
土拍政策迎来八大新变化！
8月13日一早，福州市自然资源和规划局就发布了《关于年第三次公开出让国有建设用地使用权的公告》的补充公告。
本次公告对福州年内第二轮集中供地政策进行大调整，不仅将土拍时间推迟，同时还从企业资质、资金来源、地块溢价率、拍卖方式等多个层面增加限制，主要有以下八大变化↓↓↓
1土拍时间推迟至9月7日、8日
在补充公告中明确，马尾区地块拍卖活动定于年9月7日上午10点在马尾区公共资源交易服务中心二楼拍卖大厅举行。长乐区（含滨海新城）地块拍卖活动于年9月7日下午3点在长乐区公共资源交易服务中心举行。四城区地块拍卖活动于年9月8日上午9:30在福州市行政服务中心三层交易大厅举行。
相较于此前四区土拍8月19日，马尾+长乐土拍8月20日，本次调整不仅推迟了半个月，同时还将四区土拍与马尾+长乐土拍顺序对调，把拍卖任务更重的四区13幅宅地放到了最后一天进行。
2土地溢价率下调至15%及以下
本次补充公告中，将四区+马尾+长乐所要出让的总计19幅宅地的最高溢价率，全部下调至15%及以下。值得注意的是，按照最初的公告，四区+马尾宅地的最高溢价率为30%左右，而长乐（含滨海新城）宅地的最高溢价率为49%。
3开发商拿地成本降低利润提高
重要的是，虽然最高溢价率下调至15%，但除了个别宅地因配建要求增加而下调起拍价，大部分宅地起拍价却没有调整，地块未来商品房销售指导价也没有调整，这意味着开发商将以更低的成交价拿地，获得更大的利润空间。
4总计4幅宅地出让配建要求调整
本次补充公告对六区总计3幅宅地的配建要求进行了调整，这3幅宅地的起始价也相应下调。此外，7月29日福州自规局另行发布补充公告，对宗地-39号地块的配建、起始价等进行调整，因此，截至目前为止，本次土拍前后共计有4幅宅地出让规划都进行了调整。
宗地-39号（仓山三江口出让地块二十一），选址面积平（约.43亩）、出让面积平（约.84亩），用途为住宅、商服、幼儿园、小学用地，容积率2.74以下，起始价46.82亿、最高限价53.84亿，起始楼面价约.05元/平。建筑高度米及以下。B地块配建回购商贸楼3.2万平（商业平、办公平）及个地下停车位，商贸楼应集中设置，独立于地块西北角；商贸楼按元/平回购，配套地下车位价格统一按照经评估的市场评估价下浮10%确定；建设的全龄化养老设施建筑面积平，按元/平回购；配建的公交首末站建筑面积不少于平，按元/平回购；宗地商业商务部分起始楼面地价元/平；商品住宅销售指导均价为元/平；建设应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上。
宗地-40号（晋安红光村及周边旧改出让地块一），出让面积平（约47.79亩），用途为住宅、商服用地，容积率2.5，起始价14.9亿、最高限价17.13亿，起始楼面价约.84元/平。建筑高度80米及以下。地块商业建筑面积不低于平、不超过平；配建2万平人才限价商品房，按照该项目商品住宅备案价格的70%（以市政府最终确定的为准）由市政府指定对象购买，商品住宅销售指导价为3元/平。
马宗地-06号（马尾快安下德村地块），出让面积.17平（约.75亩），用途为住宅、商业用地，容积率1.63，起始价8.23亿、最高限价9.亿，起始楼面价约.04元/平。应无偿配建平人才住房，建设费用由竞得人承担，通过验收后，由竞得人负责办理产权并移交给马尾区人民政府指定单位，办理产权费用由竞得人承担。
滨拍-5号（福州滨海新城万新路东北侧地块），出让面积平（约53.51亩），容积率2.0，土地用途为住宅、商业用地，起始价3.8亿、最高限价4.37亿，起始楼面价.16元/平。竞得人须建设平的租赁住房无偿移交给长乐区政府指定单位。租赁住宅套型面积配比按7:1:1:1原则确定，租赁住宅实行装修交付，且实行装修一次到位，未按要求装修到位或不符合装修标准的，不予通过核验，装修参考标准主要分为公共和套内两部分。装修标准按照要求执行。
5一律采取“限地价、摇号”方式出让
本次补充公告要求，四区+马尾+长乐总计19幅宅地的出让方式全部为“限地价、摇号”方式出让。
而按照最初的公告，四区宅地主要采取“限地价、控房价、竞自持社会租赁住房建筑面积、竞限价商品住房建筑面积、摇号”等多种方式出让，而马尾宅地采取“限地价、控房价、摇号”方式出让，长乐宅地采取“限地价、控房价、竞配建住宅建筑面积方式、摇号”的方式出让，如今意味着竞配建环节全部取消，达最高限价即转入摇号，各幅地块除了公告中已经明确的配建要求外，将不会再产生其他的配建。
6摇号更加公平！“马甲战术”失效！
此前，由于摇号机制，有些想要拿地的开发商会采取多个子公司“马甲”报名参拍的方式，以增加摇中的几率，然而，以后这种“马甲”参拍的战术将失效。
在补充公告中明确，对参拍竞买人的资质进行了详细限制。中华人民共和国境内外具有房地产开发资质的企业，可参加竞买。同一申请人不得与其所属集团参加同一宗住宅地块的竞买，也不得与申请人或其所属集团的控股企业参加同一宗住宅地块的竞买。
申请人在申请竞买时，应提供不存在上述情形的书面承诺。竞得人隐瞒事实出具承诺的，取消竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予返还；已签订土地出让合同的，出让人解除合同并收回已出让土地，定金不予返还。
7对购地资金来源等进行限制并开展审查
除了竞买人资质限制外，本次补充公告还对竞买人购地资金进行了限制。
竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。
竞买企业在竞买申请时应说明购地资金来源、提供相应说明，并作出书面承诺。属地自然资源和规划部门会同属地地方金融监督部门，委托会计师事务所开展购地资金审查。经审查，不符合上述规定的，取消竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予返还；已签订土地出让合同的，解除土地出让合同，收回已出让土地，定金不予返还。
8不得价外加价、不得利用“学区房”炒作
值得注意的是，针对近一段时间以来，全国各大热点城市房地产市场出现的“价外加价”、“炒作学区房”等热点问题，在本次补充公告中也进行了要求。
严禁商品房违规销售行为。受让人销售商品房过程中，不得价外加价违规销售、不得捆绑精装修销售、不得捆绑车位销售、不得利用“学区房”炒作、销售合同不得采取霸王条款，具体由属地房管部门（长乐区由住建局）会同相关部门负责监管。
竞配建逐渐退出土拍舞台！
建立竞买人及资金监管制度！
据了解，本次自然资源部对第二批次核心城市土地出让政策进行调整的方向主要涉及如下几点：1.商品住宅用地竞买企业应具备房地产开发资质；2.建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地和融资的监管；3.限定土地溢价上限15%；4.不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；5.到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属。
而反观本次福州新发布的补充公告，确实都是按照调整方向来落实的，此外，还新增了对商品房违规销售行为的监管要求，有效结合本地实际情况落实政策。
全国多个城市调整土拍政策！
开发商需补上产品品质短板！
据统计，截止目前，青岛第二轮集中土拍“因故中止”，惠州8月11日一宗地块突然中止出让，北京、天津、广州、重庆、沈阳、长沙、杭州等都已公告第二轮集中供地延迟。此外，苏州、温州等地也在土拍中增加了相应的限制。可见，对土拍政策的调整并不限于22个热点城市，而是辐射到了全国各大城市层面。
总体来看，控地价、稳地价、提品质是本次土拍政策调整的核心思想，而对于房企来说，本次政策调整，将最高溢价率下调的做法，无疑是利大于弊的，开发商可以用更低的价格拿地，利润空间也大了很多。然而，竞配建的落幕，利润的提高，对于开发商产品的要求也相应提高，如何提升产品品质，造出让市场满意的高品质产品，则是留给开发商们的一道必答题。
文章来源:福州新闻网
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